昭和クリエイトが提供する、防音工事・リフォーム可能な賃貸物件仲介
スタジオから店舗様、音楽教室まで・・・開業の第一歩は防音物件から
昭和クリエイトは防音室の設計・施工のみならず、防音工事、防音リフォーム可能な賃貸物件のニーズに幅広くこたえられるよう、不動産仲介事業をあわせて行っております。当社の宅建士が適所・適材を極めた物件をご紹介いたします。
防音を必要とする音楽業界特有のニーズに対応した専門性の高いサービスをご提供します。
昭和クリエイトの不動産仲介事業のメリットとは
当社の最大の強みは、防音室の設計・施工に加えて、店舗やスタジオなどにリフォーム可能な賃貸物件を仲介していることです。これにより、開業の第一歩であるテナント探しがスムーズに可能。立地に加えて、防音工事からお店や教室のインテリアまで、トータルでご相談いただけます。
■ 専門性の高さ
音楽業界特有の要件に特化したノウハウ蓄積
■ ワンストップソリューション
物件選定から工事完了まで一貫したサポート体制
■実績と信頼性
数値で保証する遮音性能と実測による品質保証
全体フロー概要
・物件探し・候補絞り込み
・現地調査・物件選定
・契約条件の交渉・確定
・音楽用途に特化した選定基準
・事前準備・調査段階
・工事業者選定・契約
・施工実行段階
・完成・検査段階
・D値による遮音性能保証
・物件選定支援サービス
・防音・内装工事の専門サービス
・防音を必要とする音楽業界特有のニーズに対応した専門性で差別化
まずは基礎条件の設定をしますStep1-1-a 物件探し・候補絞り込み
防音工事費用を考慮した予算計画が重要予算設定
- 賃料: 月額予算を明確に
- 敷金・礼金: 通常賃料の2〜3ヶ月分
- 保証金: 防音工事費用の担保
- 内装・防音工事費（例：音楽用途で200-600万円）
- 月々の固定経費を含めた収支計画
用途地域条例で音楽営業制限の確認必須エリア選定
- ターゲット客層の分析
- 競合状況の調査
- 駅からの距離
- 近隣の騒音許容度
- 用途地域の確認
楽器サイズと演奏スペースを考慮した設計面積・レイアウト要件
- 必要面積の算出（楽器種類による）
- レッスン室数・待合スペース
- 天井高（最低2.4m以上推奨）
- 柱や梁の位置確認
- 防音工事を見据えたレイアウト
音楽業界特有のポイント: 一般的なテナント物件選びとは異なり、防音性能や構造的な要件を重視する必要があります。RC造・SRC造など遮音性の高い建物構造が有利です。
音楽特化物件の条件確認をしますStep1-1-b 物件探し・候補絞り込み
木造物件は防音工事費用が2〜3割増しになる傾向建物構造の確認
- RC造（鉄筋コンクリート）: 遮音性が高く最適
- SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）: 高い遮音性にあわせ剛性が高い
- 木造・軽量鉄骨: 防音工事コスト高
- 床スラブ厚さ: 150mm以上が理想
- 階数: 1階または地下が最適
防音設備が整った物件は工事費用を大幅削減できます防音基準（D値）の確認
- 既存の遮音性能（D値）を確認
- 目標D値: 音楽教室はD-65〜70
- レコーディングスタジオ: D-70以上
- 一般マンション: D-65程度
- 必要な防音工事の程度を見積もり
アンプ、PA機器等の同時使用時の電力量を考慮電気容量
- 音響設備用の十分な電気容量確保
- 電灯と電力の受電状況確認
- 音楽スタジオ推奨: 50〜60A以上
- 分電盤の増設可能性
- 専用回路の設置スペース
グランドピアノは窓から搬入の可能性も検討搬入経路
- グランドピアノ: 9人以上EV必要 クレーン吊込可否
- ドラムセット: エレベーター有無確認
- 階段の幅・曲がり角の確認
- エレベーターのサイズ・積載重量
- 搬入可能な扉幅（最低60cm以上）
重要ポイント: 一般的なテナント物件と比較して、音楽スタジオ・音楽教室は遮音性能や建物構造に対する要求が厳しいため、専門知識を持った不動産業者に相談することをおすすめします。
アクセス性と周辺環境の詳細調査Step1-2-a 現地調査・立地アクセス検討
: 楽器搬入経路の安全性も確認駅からの徒歩時間
- 理想は10分以内（集客に直結）
- 複数路線利用可能な駅が理想的
- 駅からの動線・坂道の有無
- 夜間の照明・安全性
- 生徒・楽器運搬の利便性
ピアノ等の大型楽器搬入経路確保駐車場・バス路線
- 専用駐車場の有無
- 近隣の時間貸し駐車場
- バス停までの距離
- 路線バスの運行頻度
- 楽器搬入の一時駐車場所
住宅隣接は騒音トラブル発生リスク高周辺環境・騒音許容度
- 用途地域（商業・住居）確認
- 隣接テナントの業種（音に敏感な業種に注意）
- 周辺の騒音レベル測定
- 近隣住民の音楽施設への姿勢
- 同業の音楽施設の有無
調査時の注意点: 現地調査は必ず実際の音楽レッスン時間帯（平日夕方・土日）に行い、周辺の騒音状況や人通りを確認することが重要です。騒音に関する苦情歴も確認しましょう。
建物・設備の詳細調査を行いますStep1-2-b 現地調査・物件選定
RC造・SRC造は、壁・床の遮音性能は高い防音性能の実地確認
- 騒音計による実測値の確認
- 壁・床・天井の構造確認
- 既存のD値測定（可能な場合）
- 隣接テナントとの遮音性
- 窓・ドアの二重構造の有無
音楽関連の居抜き物件なら設備流用可能性大既存の音響・内装設備
- 吸音材・遮音シートの有無
- 浮き床構造の確認
- 内装材の状態チェック
- 再利用可能な設備の見極め
- 鏡・防炎カーテン等の付帯設備
防音室は密閉空間、換気設計が重要空調・換気・通信環境
- 空調能力と騒音レベル
- 換気システムの状態
- 防音室用の給排気口確保
- インターネット回線の速度
- 電気容量・回路数の確認
調査のポイント: 音楽スタジオ・教室では一般テナントより詳細な防音・遮音性能の実地確認が必要です。できれば騒音計を持参し、実測値を記録しておくことをおすすめします。専門家の同行も検討しましょう。
賃貸契約の重要ポイントと交渉のコツStep1-3-a 契約条件の交渉
防音工事期間中の賃料軽減が重要賃料・共益費交渉
- 相場調査を徹底（同エリア類似物件）
- 長期契約による賃料減額交渉
- 防音工事を前提とした初期賃料の調整
- 共益費の内訳明確化（空調・水道等）
- フリーレント期間の交渉（工事期間中）
防音工事後の原状回復範囲を明文化敷金・礼金・保証金調整
- 敷金：通常賃料の2〜3ヶ月分が相場
- 礼金：削減または免除の交渉余地
- 保証金：防音工事分の上乗せに注意
- 返還条件の明確化（原状回復基準）
- 保証会社利用の可否と費用
防音工事投資を考慮し長期契約を確保契約期間・更新条件
- 初回契約期間（2〜5年が理想）
- 更新料の有無と料率の確認
- 賃料改定条件の事前明確化
- 中途解約条件の緩和交渉
- 優先再契約権の確保
交渉のコツ: 音楽スタジオ・教室の特殊性を踏まえ、高額な防音工事費の投資を前提に、長期的な契約条件の優遇と防音工事の明確な許可を得ることが重要です。工事内容や使用楽器、時間帯などを事前に明確に伝え、後々のトラブルを防ぎましょう。
賃貸契約で必須の音楽業界特有の交渉ポイントStep1-3-b 音楽使用に関する特別条項
口頭承諾だけでは後にトラブルの原因に防音工事許可
（トラブル多発ポイント）
- オーナー承諾書の取得は絶対必須
- 図面・仕様書による工事内容の事前承認
- 遮音性能(D値)の明記
- 構造体への影響範囲の確認
- 必要により管理会社だけでなく所有者の承諾も取得
D値が高いほど時間延長の交渉余地あり営業時間制限
- 楽器演奏可能時間の明文化
- 早朝・深夜の制限確認
- 特定楽器の使用制限有無
- 防音性能に応じた営業時間の交渉
- 自治体の騒音規制条例の確認
退去時に数百万円の追加費用発生も原状回復の範囲
（高額コストリスク）
- 防音工事の撤去範囲を事前合意
- 防音材・遮音材の扱い
- 床・壁・天井の復旧基準
- 電気配線・設備の取り扱い
- 撤去費用の見積もり取得
- Point: 退去時に数百万円の追加費用発生も
契約条項例
「乙（借主）は本物件において音楽教室を運営するにあたり、別紙図面の通りの防音工事を実施することができる。ただし工事完了後の遮音性能はD-60以上を確保し、営業時間は午前9時
から午後8時までとする。契約終了時には防音壁・天井の撤去、床材の原状回復を行うものとするが、二重床下地構造体は残置を可とする。」
特約事項書面化の重要性: 音楽スタジオ・教室の場合、口頭合意だけでなく契約書や覚書など書面での取り交わしが必須です。特に防音工事の承諾と原状回復範囲は、写真や図面を添付した詳細な合意書の作成をお勧めします。
いよいよ現地での調査・測定に入りますStep2-1-a 事前準備・調査段階
専用の騒音計でデシベル値を記録騒音・振動測定
- 周辺環境の騒音レベル基準値測定
- バックグラウンドノイズの確認
- 床・壁・天井の振動伝達性測定
- 125Hz〜4000Hzの周波数帯域測定
- 近隣住居への音漏れ可能性確認
隠れた配管経路は音漏れの原因に建物構造調査
- 柱・梁・スラブの位置確認
- 配管・ダクト経路の把握
- 既存壁の構造（下地・厚み）
- 床構造（直床・二重床）の確認
- 固体伝搬音の発生経路特定
楽器種類と演奏形態で要件変化遮音性能目標設定
- 用途に応じたD値の決定
- ピアノ教室: D-55〜D-60
- ドラム・バンド: D-65〜D-70
- レコーディング: D-75以上
- 必要な遮音等級の明確化
現地調査のチェックリスト
・ 騒音計
・ レーザー距離計
・ 記録用カメラ
・ 図面・チェックシート
音響測定の概要
・ JIS規格に基づく計測手法
・ 6帯域の音圧レベル差を測定
・ 日本建築学会の遮音基準曲線で評価
・ 音源室と受音室の音圧レベル差が基準
防音工事の重要ポイント: 事前の正確な測定と調査が防音工事の成功を大きく左右します。特に低音域（125Hz250Hz）の遮断性能は、音楽スタジオ・教室において最も重要な要素です。
現地での設計・計画策定Step2-1-b 事前準備・調査段階
音楽ジャンルに合わせた音響設計内装デザイン計画
- 音響特性と美観の両立
- 反射・吸音バランスの最適化
- 楽器種類に適した床材選定
- 照明計画（調光可能LED推奨）
- 防音と調和する内装材の選定
防音と適切な換気は両立が必須防音・設備計画
- 目標D値の設定（60-70）
- 電気容量の確保（30-60A）
- 空調：独立型システム設計
- 換気設備（消音BOX必須）
- 床・壁・天井の防音構造検討
専門音響コンサルタントの起用推奨音響コンサルティング
- 音楽用途別の音響特性設計
- 残響時間の最適化設計
- 吸音・拡散材の配置計画
- 低周波対策（ベース・ドラム向け）
- 防振対策（床の二重構造等）
設計・計画策定の主なポイント
音響特性設計
・クラシック：やや残響のある明瞭な音響
・ポップス/ロック：デッドな音響環境
・ジャズ：程よい残響と温かみのある音響
設備計画のステップ
現状設備調査
必要容量・性能計算
新規設備設計
施工計画策定
重要: 目標とするD値（遮音等級）は音楽教室なら60-65程度、本格的レコーディングスタジオでは65-70以上が必要です。計画段階で明確な目標値を設定しましょう。
内装・防音工事を確実に成功させるための重要ステップStep2-2 工事契約
数値目標と保証内容の曖昧さを排除遮音保証条件の確認
- D値の数値保証を契約書に明記
- 使用する防音材料の具体的な仕様
- 音響測定方法と基準値の合意
- 保証期間と補修対応の範囲
- 目標未達時の対応策を事前合意
オープン日を考慮したスケジュール管理工期・工程表の合意
- 詳細な工程表の提出を依頼
- 一般的な工期の目安：
• ピアノ室：約2〜3週間
• 音楽教室：約3〜4週間
• スタジオ：約4〜8週間 - 工期遅延時のペナルティ設定
- 中間検査のタイミング設定
契約時の重要確認事項
契約書の必須項目
工事完了基準の明確化（D値など）
支払条件・支払いスケジュール
契約不履行時の対応
瑕疵担保責任の期間と範囲
よくあるトラブル・注意点
追加工事の発生と費用負担
想定外の構造問題の発見
管理会社・オーナーとの調整不足
建築確認申請の要否確認
音楽業界特有のポイント: 一般的な内装工事と異なり、防音工事は「D値」など具体的な遮音性能を数値で保証することが重要です。契約書に明記し、完了時には必ず性能測定を行いましょう。音楽スタジオ施工実績のある専門業者を選ぶことで、トラブルを大幅に減らせます。
施工実行の第一段階Step2-3-a 解体・準備工事
躯体の劣化や隠れた問題を早期発見できる重要な段階既存内装撤去
- 既存の壁材・天井材の撤去
- 床材（フローリング・カーペット等）の撤去
- ドア・窓枠の取り外し
- 電気配線・配管の露出・確認
- 構造体の状態確認（柱・梁・床スラブ）
防音材は重量物が多いため、十分な養生と経路確保が必須搬入経路養生
- 建物共用部の保護（廊下・エレベーター）
- 床面の養生シート・コンパネ敷き
- 壁面・出隅部のコーナーガード設置
- 搬入経路の確保と障害物除去
- 近隣への工事案内・挨拶
古い建物では有害物質調査が必要な場合あり廃材処理
- 産業廃棄物の分別（木材・石膏ボード等）
- 適切な廃棄物処理業者の選定
- マニフェスト（産廃管理票）の発行
- アスベスト等の有害物質確認
- 防音材の再利用可能性の検討
音楽業界特有のポイント: 解体工事中は周辺の音響環境を確認する絶好の機会です。既存建物の音の伝わり方や振動の特性を把握することで、より効果的な防音計画の立案が可能になります。撤去作業時の騒音対策も周辺への配慮として重要です。
施工段階の中核となる防音構造の構築と内装仕上げ工程Step2-3-b 防音構造工事・内装仕上げ
躯体の劣化や隠れた問題を早期発見できる重要な段階既存内装撤去
- 既存の壁材・天井材の撤去
- 床材（フローリング・カーペット等）の撤去
- ドア・窓枠の取り外し
- 電気配線・配管の露出・確認
- 構造体の状態確認（柱・梁・床スラブ）
防音材は重量物が多いため、十分な養生と経路確保が必須搬入経路養生
- 建物共用部の保護（廊下・エレベーター）
- 床面の養生シート・コンパネ敷き
- 壁面・出隅部のコーナーガード設置
- 搬入経路の確保と障害物除去
- 近隣への工事案内・挨拶
古い建物では有害物質調査が必要な場合あり廃材処理
- 産業廃棄物の分別（木材・石膏ボード等）
- 適切な廃棄物処理業者の選定
- マニフェスト（産廃管理票）の発行
- アスベスト等の有害物質確認
- 防音材の再利用可能性の検討
防音構造工事の施工手順
□ 防振ゴム・マット設置
□ 空気層の確保
□ 二重構造床の施工
□ 固体伝搬音を遮断する重要工程
□ 遮音シート・グラスウール施工
□ 石膏ボード複層貼り
□ 壁面空気層の確保
□ コンセント・配管の遮音処理
□ 吊り天井構造の構築
□ 防振ハンガー設置
□ 遮音材・吸音材の併用
□ 照明・換気設備の遮音処理
□ 防音ドア（D-30以上推奨）
□ 二重窓・防音ガラス設置
□ 気密性の高いシール処理
□ 開口部からの音漏れ防止が最重要
内装仕上げ工事
石膏ボード・内装材
最終層の石膏ボード施工
吸音パネルの戦略的配置
防音性と音響性能のバランス
内装デザインと機能性の両立
クロス・床材施工
防音対応フローリング
遮音カーペット敷設
吸音効果のある壁紙選定
音の反射を抑える素材選び
電気工事
防音層を貫通しない配線
音楽用電源の専用回路
調光可能な照明設備
音響機器用電源の配置
音響設備配線
スピーカー・マイク配線
ノイズ対策された配線経路
制御系統と電源系統の分離
将来拡張を見据えた配管
音楽スタジオ向け防音性能目安：ピアノ教室：Dr-55〜60 | ドラム練習：Dr-65〜70 | レコーディング：Dr-70以上
施工のポイント: 防音室は「箱の中に箱を作る」という二重構造が基本。各構造が互いに接触せず、空気層を確保することが重要です。特に隙間処理が防音性能を左右します。また、内装材の選定では吸音性能と遮音性能のバランスを考慮しましょう。
工事完了から引き渡し後までの重要プロセスStep2-4 完成・検査/アフターフォロー
工事品質保証の証明遮音性能測定
音楽スタジオはD-60〜D-65以上が目標値
- 完成後の騒音レベル測定
- 目標D値の達成確認
- 空気音遮断性能の数値化
- 第三者機関による測定推奨
- 測定結果の文書化と保存）
スタジオ運営開始の起点引き渡し手続き
建築図面・設備配置図・保証書の保管は必須
- 施工内容の詳細説明
- 設備・機器の操作説明
- 防音性能保証書の受領
- 使用上の注意点説明
- 鍵・書類の引き渡し
長期的な音響環境維持アフターフォロー
防音性能維持には定期的なメンテナンスが必須
- 初期不具合の迅速対応
- 防音性能の経年変化確認
- 設備メンテナンス計画の策定
- 防音ドア等の調整と点検
専門家アドバイス: 竣工時の遮音性能測定は必ず「実音源」と「周波数特性」を確認し、特に低音域（125Hz・250Hz）の遮音性能を重点的に測定してください。測定結果は紛争防止のためにも必ず文書で保管しておくことをお勧めします。
防音を必要とする音楽業界特有のニーズに対応した専門性の高いサービスStep3 サービス展開機会
数値目標と保証内容の曖昧さを排除遮音保証条件の確認
- D値の数値保証を契約書に明記
- 使用する防音材料の具体的な仕様
- 音響測定方法と基準値の合意
- 保証期間と補修対応の範囲
- 目標未達時の対応策を事前合意
オープン日を考慮したスケジュール管理工期・工程表の合意
- 詳細な工程表の提出を依頼
- 一般的な工期の目安：
• ピアノ室：約2〜3週間
• 音楽教室：約3〜4週間
• スタジオ：約4〜8週間 - 工期遅延時のペナルティ設定
- 中間検査のタイミング設定
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